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三大机构预测明年房价不会跌!我们还该不该买房?

信息来源:互联网资讯 文章作者:山东科技网 发布日期: 2018-04-15 阅读次数:

  三大机构预测明年房价不会跌,刚需要不要买房?

  年底,各大机构关于明年房价的预测一直很热。

  比如,这两天刷屏的摩根大通指出:预计明年楼市将放缓,全国销售量下降6%,但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑,平均售价将上升8%。

  标普预测,2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%,主要缘于销售面积下降。(也就是说房价不会跌,销售额减少主要是销量减少了?)

  穆迪在11月初的报告中也阐释了和标普类似的观点,预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降,但库存水平仍保持健康且处于可控状态,并将房价温和增长。

  不同于国内对房价的悲观预测,三大外资机构预测还是偏于乐观的。这也给市场上买房的刚需造成一定恐慌:明年房价到底是涨是跌?到底该听谁的?

  其实,分析房地产政策和局势,一定不要把房价作为单纯的参考因素,这样很容易陷入思维泥潭。我们从基本面分析,无论是国内预测还是外资机构,他们一致认同的一点就是:明年销售额下滑,成交量减少,即使房价涨跌具体数字有分歧,但是波动幅度也不大。

  这说明,大家一致认为,明年房地产大概率还是收紧的,会出现全国横盘,局部波动的现象。所以,结合本轮办款轮动的现象,一线二线先涨,三四线后涨的规律。目前北上市场下行,那么明年正在补涨的二线、三四线也一定会出现下行的情况。所以,当前一线因为调控筛选出了泡沫,是很好的上车时机,前期涨幅过快还未回调的部分二线,以及三四线城市,需要等待观望。

  需求不会消失,改善型物业稀缺

  今年,一线城市因为严厉的调控政策,房价出现下行。但调控短期压制的,都是改善、投资为主的客群。这部分客群是房价上行的有力。但需求不会消失,只会被暂时压抑,一线城市改善型楼盘,依然缺少供应。

  以北京举例,今年计划供应5万套自住房。但大部分都是刚需住宅,缺乏改善类产品。

  2017年4月以来,北京计划供应共有产权房5万套,未来5年共计25万套。12月份以来,北京城区土地供应数据显示,16个区预计提供房源39286套。这是非常强大的执行力度,会对饥渴缺房的刚需群体带来充足的供应。

  (数据)

  但是对二胎、和老人一起住的改善型群体来说,5年25万套的刚需房,却是一个非常大的利空。25万套共有产权,70/90政策冲击性的稀释了改善商品房的供应数量,未来,改善型、大户型、低密度的好品质物业将一房难求。

  这是一个非常严峻的问题。

  以别墅为例,截至目前北京未开工的纯住宅土地仅剩8宗,其中适合开发低密度别墅项目的地块不超过3宗。且“限放价,竞低价“土拍模式成为北京开发商不得不接受的主流玩法,此类限价房拿到产证或契税完税凭证后,五年内不得上市交易。

  北京中原的统计数据表明,2014-北京别墅供应量一直呈下降趋势,2017年1-6月别墅供应面积53.9万㎡,仅占供应量的1/3,相较去年同期下降27%,供应套数1827套。其中,东城、西城‘’、海淀、石景山、平谷、怀柔、延庆等7个城区新增供应量为0,昌平区供应量最大。新增供应基本集中在5环外,6环外占比67%。

  在库存方面,别墅市场库存量持续下降。今年上半年北京别墅库存面积225.64万㎡,同比下降27%,库存套数5949套,创以来新低。其中供销两旺的昌平区库存量最大,超九成的供销存量集中在五环之外。五环之外供销比均小于1,别墅市场供不应求,去化周期在1年左右。

  北京别墅产品面临"断供" 业内:或迎来购房"窗口期"

  由于别墅市场近年来供应少、成交持续走高,价格温和上涨,别墅已经成为当下高端改善人群最为热门的选择。

  那么当下最有保值增值、环境最好的区域是哪里呢?随着北京城市建设不断扩容,在京津冀一体化发展的背景下,北京向七环发展,五环已经能算得上是城市的核心区域。因此,处于“五环别墅带”上的朝阳景粼原著、龙湖天琅等众多热点别墅项目凭借临近五环的区域优势,成为今年房产市场上的热销项目。

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